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📍사건 개요
- 사건번호: 2024타경1387 (임의경매)
- 소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135, 지앤느모란 10층 1016호
- 건물용도: 오피스텔(업무시설 및 근린생활시설 및 공동주택)
- 대지권: 소유권 (1,028.4분의 9.12 지분)
- 감정가: 379,000,000원
- 최선순위 설정: 2021.05.31. 근저당권 (배당요구종기 2024.07.31.)
- 매각기일: 1회 2025.10.27 → 2회 2025.12.01 → 3회 2026.01.12 → 4회 2026.02.13
- 최저매각가 변동: 3.79억 → 2.65억 → 1.85억 → 1.29억
🧾 점유자 및 임대차 관계
구분이름점유형태임대차기간보증금전입일확정일배당요구비고
| 임차인 | 김대영 | 전부점유 | 2023.10.11 ~ 2025.10.10 | 130,000,000 | 2023.10.12 | 2024.07.09 | 2024.07.17 | 주거용 임차 |
⚖️ 권리분석
① 최선순위 권리
- 2021.05.31 설정된 근저당권이 가장 앞서는 권리입니다.
- 이후의 모든 권리 및 임차관계는 원칙적으로 이 근저당권보다 후순위로 분석됩니다.
② 임차인 김대영 (보증금 1.3억)
- 전입 및 확정일자가 2023년 10월 → 근저당권(2021년) 이후입니다.
→ 대항력 및 우선변제권 모두 후순위. - 배당요구(2024.7.17)를 했으므로 경매대금 배당으로 보증금 일부 또는 전액을 회수할 수 있습니다.
- 다만 배당금이 부족해 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 소멸하며, 매수인이 인수하지 않습니다.
→ 매수인 인수 없음.
③ 소유권 관계
- 공유자 김대영(망 김길영 상속인) 표시가 있어 지분 또는 상속 문제가 관련된 사건으로 추정됩니다.
- 경매는 전체 지분이 매각 대상으로 보이지만, 등기부 확인을 통해 공유자 전원의 지분이 경매대상인지 반드시 검토해야 합니다.
④ 지상권 및 가처분
- 명세서에 “매각으로 소멸되지 않는 권리” 항목이 별도로 기재되지 않아, 소멸하지 않는 권리 없음으로 판단됩니다.
- “지상권 설정으로 보는 사항” 역시 없음으로 표시됨.
⑤ 특이 사항 (비고란 언급)
- “오피스텔로 이용중임” → 주거 및 업무 겸용으로 사용 가능한 시설.
- 임차보증금 인수 가능성 경고문 기재 → 다만 본건은 후순위 임차로 실제 인수 가능성은 없음.
- 공유자 존재로 인한 등기 정리 절차는 낙찰 후 조금 복잡할 수 있음.
💡 매수인 입장 요약
구분내용리스크 평가
| 인수 권리 | 없음 (임차 후순위, 소멸) | ✅ 안전 |
| 근저당권 | 말소됨 (경매 개시 원인) | ✅ 안전 |
| 임차보증금 | 배당요구로 소멸 | ✅ 안전 |
| 공유자 문제 | 상속관계로 등기 정리 필요 | ⚠️ 주의 |
| 명도 | 임차인 존재 → 배당 후 명도협의 필요 | ⚠️ 주의 |
🧩 종합 의견
이 물건은 후순위 임차인 존재 하지만 인수 위험 없는 안정형 경매물건으로 보입니다.
다만 상속인 지분 및 공유자 문제가 등기 상에 남아 있을 수 있으므로, 낙찰 후 소유권이전등기 시 법무사 확인 및 공유자 지분 정리 절차를 거치시길 권합니다.
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🏛 2024타경1387 권리분석 종합보고서
수원지방법원 성남지원 | 부동산 임의경매사건
1️⃣ 사건 기본정보
항목내용
| 사건번호 | 2024타경1387 |
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3135, 지앤느모란 10층 1016호 |
| 건물유형 | 오피스텔 (업무시설 + 근린생활시설 + 공동주택) |
| 대지권 | 1,028.4분의 9.12 (소유권) |
| 감정가 | 379,000,000 원 |
| 매각기일 | 1회 (2025.10.27) → 2회 (2025.12.01) → 3회 (2026.01.12) → 4회 (2026.02.13) |
| 최저매각가 변동 | 3.79 억 → 2.65 억 → 1.85 억 → 1.29 억 |
| 최선순위 설정일 | 2021.05.31 근저당권 |
| 점유상태 | 임차인(김대영)이 전부 점유, 주거용 사용 중 |
| 비고 | “오피스텔로 이용 중” 명시 |
2️⃣ 주요 권리관계
구분권리종류설정일자순위매각 후 소멸여부비고
| 근저당권 | ○○은행 (가정) | 2021.05.31 | ① 최선순위 | 🔥 소멸 | 경매개시원인 |
| 임차권 | 김대영 (보증금 1.3억) | 전입 2023.10.12 / 확정 2024.07.09 | ② 후순위 | 🔥 소멸 | 배당요구 2024.07.17 |
| 기타 | 가처분 등 | 없음 | – | – | 해당없음 |
| 지상권 | 해당없음 | – | – | – | 없음 |
| 비고 | 공유자 김대영 (망 김길영 상속인) | – | 참고 | 공유등기 존재 | 낙찰 후 정리 필요 |
3️⃣ 임차인 세부분석
항목내용
| 임차인 | 김대영 |
| 임차형태 | 주거용(전부점유) |
| 임대차기간 | 2023.10.11 ~ 2025.10.10 |
| 보증금 | 130,000,000 원 |
| 전입일자 | 2023.10.12 |
| 확정일자 | 2024.07.09 |
| 배당요구일자 | 2024.07.17 |
| 대항력 판단 | 근저당권(2021.05.31) 이전 설정 아님 → 후순위 |
| 인수여부 | ❌ 인수 없음 (보증금 전액 배당 또는 소멸) |
| 명도가능성 | 보증금 일부 배당 후 협의 퇴거 예상 |
4️⃣ 법적 권리분석 요약
항목내용평가
| 근저당권 | 최선순위 2021.05.31 → 경매원인 | ✅ 매각으로 소멸 |
| 임차권 | 후순위, 배당요구 완료 | ✅ 인수 없음 |
| 유치권/가처분 | 없음 | ✅ 문제없음 |
| 지상권/지역권 | 없음 | ✅ 문제없음 |
| 공유지분 문제 | 상속지분 (망 김길영 → 김대영) 존재 기재 | ⚠️ 등기정리 필요 (법무사 검토) |
5️⃣ 배당 예상 시뮬레이션 (추정)
순위채권자권리유형금액(추정)배당가능성
| ① | 근저당권자 | 담보채권 | 약 3.0 억 (본채권 2.4 억 + 이자) | 전액배당 |
| ② | 임차인 김대영 | 보증금 1.3 억 (후순위) | 일부배당 or 전액미배당 가능 | |
| ③ | 잔여 | 소유자 | 잔액없음 | 없음 |
💡 요약:
근저당권에서 대부분 배당되므로 임차인은 배당금 일부만 수령할 가능성이 높으며,
매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다.
6️⃣ 명도(퇴거) 전략
단계내용팁
| 1. 낙찰 후 배당표 확인 | 배당기일 통지서 수령 시, 임차인 배당금 확인 | 배당 후 퇴거요청 근거 확보 |
| 2. 임차인 협의 | 보증금 배당액 설명 + 퇴거 보상 조정 | 100~200만원 선에서 명도비 협의 |
| 3. 인도명령 신청(필요시) | 협의 불발 시 법원에 인도명령 신청 | 보통 2~3주 내 집행가능 |
| 4. 인도집행 | 집행관 통해 강제집행 | 집행비용 약 30~50만원 |
✅ 후순위 임차인이므로 명도는 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.
7️⃣ 입찰가 전략 제안
회차최저가권리리스크경쟁률예상추천입찰가
| 1회 (2025.10.27) | 379,000,000 | 낮음 | 낮음 | 💸 3.5 ~ 3.6 억 |
| 2회 (2025.12.01) | 265,300,000 | 매우 낮음 | 보통 | 💸 2.7 ~ 2.8 억 |
| 3회 (2026.01.12) | 185,710,000 | 매우 낮음 | 높음 | 💸 2.0 ~ 2.2 억 |
| 4회 (2026.02.13) | 129,997,000 | 매우 낮음 | 매우 높음 | 💸 1.5 억 내외 (경쟁 심화) |
💡 가장 적정한 타이밍:
2회차 (12월 매각) 입찰 → 가격 경쟁 적당 + 낙찰가 대비 수익률 양호.
8️⃣ 투자자(매수인) 유의사항
- 등기부확인 필수 – 상속지분 등기상에 공유관계가 실제로 어떻게 표시되어 있는지 확인.
- 임차인 확인 방문 – 실제 거주 여부, 공실 or 전입자 확인.
- 명도 대비 – 협의 명도 기본 전제, 보증금 배당 후 퇴거일 조정.
- 세금 검토 – 오피스텔 취득세 4.6% (일반용도 기준), 주거용 등록 시 조정필요.
- 관리비 확인 – 미납관리비 매수인 부담 여부 관리사무소 확인.
- 입지 분석 – 모란역 인근 업무+주거수요 높음 → 임대수익형 투자 유리.
🧭 최종 요약
항목평가
| 권리관계 안정성 | ✅ 매우 양호 (인수 권리 없음) |
| 임차보증금 인수 | ❌ 없음 |
| 명도 리스크 | ⚠️ 낮음 (협의형) |
| 법적 하자 | ⚠️ 공유자 등기 정리 필요 |
| 추천입찰회차 | 2회차 (2025.12.01) 265 백만 원 대 |
| 적정입찰가(권장) | 약 2.7 ~ 2.8 억 |
| 투자성향 | 안정형 수익형 오피스텔 물건 |
📌 결론
이 사건은 근저당권 이외 모든 권리가 후순위로 소멸하고,
임차보증금 인수 위험이 없으며,
명도도 협의로 가능한 안정형 오피스텔 경매물건입니다.
단, 공유자 상속지분 확인과 등기정리만 법무사 검토를 거치면
실질적 리스크는 거의 없습니다.